Impôts pour une sci familiale : quels sont les taxes et prélèvements à prévoir ?

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est souvent une solution prisée pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Cette démarche comporte des implications fiscales que vous devez bien comprendre. Parmi les taxes à prévoir, on retrouve notamment l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, en fonction du régime fiscal choisi.

La SCI familiale doit aussi s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que des droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers peuvent aussi impacter la rentabilité de cette structure. Une bonne préparation permet d’éviter les mauvaises surprises.

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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une structure juridique permettant à plusieurs membres d’une même famille de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI familiale offre une flexibilité dans la gestion du patrimoine immobilier tout en facilitant sa transmission. Elle permet aussi d’éviter l’indivision, qui peut parfois compliquer la gestion des biens en cas de désaccord entre héritiers.

Fonctionnement d’une SCI familiale

La création d’une SCI familiale nécessite la rédaction de statuts, précisant les modalités de fonctionnement de la société, ainsi que les droits et obligations des associés. Les associés peuvent ainsi, par exemple, définir les règles de majorité pour les décisions importantes.

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• La SCI familiale est constituée d’au moins deux associés.
• Elle peut être créée avec un capital social librement fixé par les associés.
• Les apports peuvent être en numéraire ou en nature, comme des biens immobiliers.

Avantages fiscaux

La SCI familiale présente des avantages fiscaux notables, notamment en matière de transmission de patrimoine. Les donations de parts sociales bénéficient d’abattements fiscaux, permettant de transmettre progressivement le patrimoine immobilier tout en réduisant la fiscalité associée. Elle permet de réduire la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les associés doivent choisir entre l’imposition sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Cette décision doit être prise en fonction de la situation patrimoniale et des objectifs de chaque associé.

Les régimes d’imposition pour une SCI familiale : IR ou IS ?

Choisir le régime d’imposition pour une SCI familiale est une décision stratégique. La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime présente des avantages et des inconvénients selon la situation des associés et les objectifs patrimoniaux.

Impôt sur le revenu (IR)

Sous le régime de l’IR, les revenus locatifs de la SCI sont directement imposés au nom des associés, selon leur quote-part de détention dans la société. Ce régime est particulièrement adapté aux SCI détenant des biens destinés à la location nue.

• Les revenus fonciers sont intégrés dans les revenus des associés.
• Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global des associés, dans la limite de 10 700 euros par an.
• La fiscalité est allégée en cas de transmission de parts sociales.

Impôt sur les sociétés (IS)

Opter pour l’IS peut être judicieux pour les SCI ayant des projets de rénovation ou de revente. Sous ce régime, les bénéfices sont imposés au niveau de la société avant d’être distribués aux associés.

• Les amortissements des biens immobiliers peuvent être déduits des revenus, réduisant ainsi la base imposable.
• Les taux d’imposition sont généralement plus avantageux : 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice et 25 % au-delà.
• Les plus-values immobilières sont soumises à l’IS, souvent plus favorable que le régime des plus-values des particuliers.

Le choix entre IR et IS doit être effectué avec soin, en tenant compte des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale des associés.

Les taxes et prélèvements spécifiques à une SCI familiale

Lorsqu’une SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés doivent s’acquitter de plusieurs taxes et prélèvements. La taxe foncière constitue l’une des principales charges. Chaque année, la SCI doit la régler pour les biens immobiliers qu’elle détient.

En cas de distribution de revenus aux associés, des prélèvements sociaux s’appliquent. Ces derniers s’élèvent à 17,2 % et se composent de :

• La contribution sociale généralisée (CSG)
• La contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)
• D’autres prélèvements sociaux, comme la contribution additionnelle

Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est soumise à des obligations fiscales différentes. Au-delà d’IS, elle doit aussi supporter les taxes locales, mais bénéficie d’avantages en termes d’amortissements.

Les droits d’enregistrement

Les mouvements de parts sociales sont soumis aux droits d’enregistrement. Lors de la cession de parts, un taux de 5 % s’applique sur la valeur de la transaction. Ce prélèvement est à la charge de l’acquéreur.

Les plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values diffère selon le régime d’imposition choisi par la SCI. Sous le régime de l’IR, les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers sont soumises à un régime spécifique, avec un abattement pour durée de détention. En revanche, sous le régime de l’IS, les plus-values sont incluses dans le résultat imposable de la société.

Considérez ces éléments pour optimiser la gestion fiscale de votre SCI familiale.

Les obligations comptables et déclaratives d’une SCI familiale

La gestion d’une SCI familiale implique des obligations comptables et déclaratives rigoureuses. La tenue d’une comptabilité régulière est essentielle. Elle permet de suivre les opérations financières et d’établir les documents nécessaires à la déclaration fiscale.

Tenue de la comptabilité

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés doivent respecter les règles comptables des entreprises commerciales. Cela inclut :

• La tenue d’un livre-journal et d’un grand livre
• L’établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe
• La conservation des pièces justificatives pendant 10 ans

Déclarations fiscales

Chaque année, la SCI doit déposer plusieurs déclarations fiscales. Parmi elles :

• La déclaration de résultats (formulaire 2072 pour les SCI à l’IR, 2065 pour celles à l’IS)
• La déclaration des revenus fonciers perçus, répartis entre les associés en fonction de leurs parts
• La déclaration de TVA si la SCI est assujettie

Assemblées générales et approbation des comptes

La tenue d’une assemblée générale annuelle est obligatoire. Elle permet d’approuver les comptes de l’exercice écoulé et de décider de l’affectation du résultat. Un procès-verbal doit être rédigé et consigné dans le registre des assemblées.

Ces obligations garantissent la transparence et la conformité fiscale de la SCI. Suivez ces préconisations pour éviter d’éventuelles sanctions et optimiser la gestion de votre structure.